管理人はだれ！？

2020年1月31日「金曜日」更新の日記

第一ステップは、対象不動産に関する現状把握と検証である。ここでは、建物の構造上の検査等のハード面のチェックはもちろんのこと、リース契約の内容、賃料等の支払い状況、損益・資金収支の計画と実績、サービス業務委託契約の内容などソフト面も厳しくチェックされることになる。第二ステップは、投資計画の策定である。ここでアセット・マネジャーは、委託者である投資家の投資スタンス、対象不動産を取り巻く環境、マクロ的な経済環境等を総合的に考慮し、ベストと考えられる投資計画を策定し、投資家に提案することになる。具体的には、短期・中期・長期での投資目標の設定、テナント誘致計画の立案、プロパティ・マネジャーやリース仲介業者等からの報告様式や手続きの決定、営業費用削減計画の立案等が含まれる。第三ステップは、投資計画の実施である。ここでアセット・マネージャーは、投資計画に沿いながら、リース仲介業者、プロパティ・マネジャー等の外部の専門家を統括し、賃貸条件の変更や大規模修繕の実施等、物件の収益性を高めるために必要な措置を実施する。そして、アセット・マネジメント報告書を定期的に作成し、投資家への報告を行う。第四ステップは、会計業務の管理である。ここで、資金の支払い・受け取りの実施、損益計算書や営業報告書等の作成等がなされる。最近、日本でもアセット・マネジメント業務への参入の動きが出てきている。現在のところは、大手不動産会社による関連会社設立や新組織の設置等の事例が多いが、このビジネスは資産を保有していなくとも不動産の運営ノウハウに優れていれば可能であるため、中堅以下の不動産会社や、海外での経験・実績のある外資系アセット・マネジメント会社、異業種等からも参入可能であろう。現在、建設省で、アセット・マネジメントを制度的に位置づけるための大臣告示制度が検討されているが、参入規制的な内容とならないことを望みたい。